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新冠肺炎疫情將對房地產帶來五個方面影響

2020-02-15 12:34  來源:證券日報網 張志偉

    本報記者 張志偉

    近日,上海市人民政府參事、中歐國際工商學院教授,原中國人民銀行調查統計司司長盛松成,聯合同策房產咨詢股份有限公司研究員宋紅衛、汪恒發表《新冠疫情對房地產市場的沖擊與對策建議》(簡稱建議)一文,文中幾位專家呼吁給予房地產業必要、合理的支持。

    幾位專家認為,房地產業現狀與“非典”時期具有五方面不同。分別是:房地產業發展階段不同;不同的經濟發展階段賦予了房地產業不同的定位;房地產市場發展趨勢不同;房企負債水平和杠桿率不同;居民對住房的購買力不同。

    “從房地產開發看,最差的情況下,疫情可能導致房地產開發投資下降37.53%。”幾位專家預計,這主要是因為受新冠肺炎疫情影響,我國大部分地區的土地交易已暫時中止,同時,假期延長和防疫措施都會影響房地產開發。盡管2020年前已開工項目會陸續復工,但原定今年新開工項目將可能受到較大影響。2019年一季度,我國房地產開發資金中,土地購置費用占比為29.12%,建安工程和設備工器具購置占65.71%(其中新開工面積占比約5.54%)。因此,今年一季度因土地交易中止而導致的房地產開發投資可能下降29.12%,因新開工中止而導致的房地產開發投資則可能下降3.64(65.71%*5.54%),同時假期延長或導致在建項目投資下降4.77%,合計下降37.53%。

    具體來看,新冠肺炎疫情將對房地產帶來五個方面的影響,分別是:房地產銷售形勢也十分嚴峻;房地產企業的資金鏈將受到嚴重沖擊;我國人口凈流出區域的房地產市場將因“疫”情而面臨更大的風險;疫情對房地產市場的沖擊將拖累整體經濟增速和就業水平;房地產投資下行還可能直接或間接影響就業。

    在綜合分析房地產業現狀與“非典”時期不同和新冠肺炎疫情將對房地產帶來五個方面影響的基礎上,幾位專家提出了應對建議“10條”。

    第一、給予房地產業必要、合理的支持。除了向受疫情影響較大的批發零售、住宿餐飲、物流運輸、文化旅游等行業提供支持,也應考慮采取適當的措施,平穩房地產市場。建議在“房住不炒”的前提下,穩定房地產投資和銷售,支持房地產業合理融資需求,允許部分受疫情影響較大的房地產企業延期還貸,加快貸款展期辦理,為企業調整還款計劃,不盲目抽貸、斷貸、壓貸,以緩解近期銷售萎縮對房企資金鏈的沖擊。目前,無論從存量還是增量看,我國房地產融資占比已基本恢復到正常年份的水平。因而對房地產融資的限制不應繼續收緊。在合法合規和控制風險的前提下,應適當增加房地產企業的融資渠道,包括商業銀行的表內和表外融資。

    第二、繼續貫徹落實“房住不炒”的方針。房地產業已進入了新的發展階段,“房住不炒”成為產業定位。放松這一定位,也許會帶來一時的快速發展,但會透支未來發展空間,甚至引發經濟金融風險。這種短期行為并不可取。

    第三、強化供給與需求相結合的調控手段。在未來一段時期內,更要強化供給端的調控,合理適當地增加房地產市場的供給,并要保障地價的相對穩定。一是核心城市要適當增加土地供應;二是土地拍賣方面采取適當的政策調整,比如適當降低土地競買保證金比例,允許成交土地簽約、出讓金繳納適當延期。因疫情影響開工、復工的,可以延期開工和竣工時間。

    第四、支持剛需和改善需求。從未來城鎮化發展潛力及改善居住條件來看,房地產市場仍然存在一定的剛需和改善需求。因此需要采取兩方面措施。一是不利于剛需和合理改善需求的有關政策可做適當調整,比如“認房又認貸”政策;二是金融機構要給予受疫情影響較重的房企和購房者適當的信貸政策支持,比如,住房公積金繳存比例、提取時間等。

    第五、因城施策,對限價政策做適當調整。適當增加市場調節的力度。高端項目的限價原則要明確,保障房企正常拿地的積極性。中低端項目也要給予房企合理的自主定價空間。

    第六、長期內仍然要應對房價上漲的壓力。一旦疫情得到有效控制,而供給端不能滿足被抑制的需求,房價就會快速反彈,尤其在一線和核心二線等經濟基礎較好、城市管理效率較高、產業及醫療資源較發達的城市,“穩房價”仍將是這些地區調控的重點。

    第七.、要關注部分三四線城市房地產市場的風險。疫情發生恰逢春節假期,嚴重打擊了返鄉置業,三四線城市樓市可謂雪上加霜,尤其需要關注。隨著大中城市落戶放開,以及疫情暴露出三四線城市在物流、公共衛生資源和應急管理等方面的劣勢,未來三四線城市將面臨更大的人口流出壓力。應嚴格按照住建部要求,因城施策,防控三四線城市房地產市場風險。

    第八、堅持房地產市場調控的預期管理。保持政策定力,堅持“房住不炒”的方針,扭轉長期以來形成的政策預期,確保政策的連續性與穩定性。

    第九、適度發揮房地產投資穩定經濟的作用。目前投資對我國經濟增長的貢獻率為30%左右,而房地產投資在我國固定資產投資中的占比約20%,如果再考慮房地產消費和對其他產業的帶動作用,穩定房地產市場就能在較大程度上穩定經濟增長。

    第十、避免房企大量倒閉沖擊整個房地產行業。當前房企負債率整體較高,受疫情影響,資金鏈斷裂的風險進一步上升。因此,要穩定房地產企業。除了房企拿地、房企定價等政策做出適當調整外,還要給予房地產企業在融資、稅費減免等方面享受與其他企業相同的待遇。

(編輯 孫倩)

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